城市化成为建材行业发展的巨大动力
    今天的论坛是由中国建筑材料流通协会和中国房地产学会，北京房地产学会共同主办的。本来论坛主要探讨的是房地产的问题，刚才几位领导和专家学者对房地产都发表了非常精辟的见解，但会议主办方之一认为房地产对整个国民经济的带动作用，对整个国民经济的影响非常之大，也就是说整个房地产今后希望在产业链的角度来研究。因此希望我来介绍房地产对于整个建筑材料流通，对建筑材料本身材料的影响和发展。我想给大家介绍一下情况，供大家参考。
　　今天介绍两方面的情况，一个是房地产调控政策对建材以及建材流通产业的影响，第二个是在房地产调控政策大背景下，建材和建材流通业今后怎样发展。国务院一心盼望能把我们房价压下来，在稳定房价中能够进一步降下来，降低我们开发商的成本。今年年初出台了国八条，北京又出台了一系列的房地产政策，7月14日国务院已经有了国八条的基础上，进一步强调对政策不能放松，而且进一步明确不仅要调控一二线城市，还要调控二三线城市，我想我们的企业听到这样严厉的调控政策来说，首先我们是搞房地产的，其次对于建筑材料流通企业的影响都是非常大的，换句话说，我们现在的心情都不是太宽松。我想这样一些政策，对于我们建材和建材流通的影响，大概是这样一些方面。
　　第一，由于严厉的房地产调控，使建材家具的需求出现明显的下降。
    过去我们的建筑材料他和房地产密切相关，这么多年改革开放的发展，房地产强势的发展实际上带动了整个建筑彩页的流通和发展。我经常讲，建材流通行业，是改革开放发展最好、最快的行业之一，他为什么发展的又好又快，就是因为我们房地产发展快，所以他对建材行业需求量很大。我们这个行业房地产上游是我们的，你需要水泥、钢材、涂料。下一个房子装好了，所有的装修材料都是我们的，甚至包括窗帘，进一步延伸到家电产业。建材行业原来家电卖的很好，比苏宁卖的都好，为什么？他买家具的同时顺便把家电买回来了。严厉的房地产调控，使得我们对房子的预期需求大大下降，首先是新装修的房屋，装修的需求在下降。再有二手房的房屋装修需求也在下降，更重要的是本来想改善需求，他想再次装修，这种需求应该说也受到影响。在衡量房地产政策中，我们有两个非常重要的参考指数。中国建筑材料流通协会，我们提出一个指数是叫BS指数，是通过建材家具的需求总量、购买总量，还有家具市场的情况，还有整个建材、家具人均购买力的情况等相关指数，我们提出综合性的家具指数。从另外一方面来应征国家房地产的发展情况，老百姓很实际，他买房肯定要装修，装修过程中到底花多少钱，他买多少装修材料，这对房地产本身也是一个应征。
　　根据指数显示，今年年初，国八条，国十六条，今年二月份是最不好的例子，二月份整个建材家具指数应该说跌的幅度越大。随着气侯的转暖，建材家具装修有两个高潮，一个高潮是四五月份，再有一个高潮是九十月份，这和房地产走向是相同的。随着春季的到来，天气转暖房地产指数，建材家具的指数上升，老百姓装修的热情上升。房地产开发指数6月份下降，下降到了6.75%，创造了新低。BS指数和官方指数双方下跌，说明了整个房地产面临着调控之下。
    第二个问题，紧缩性的调控政策，使得建材流通产业，受到房地产本身的调控政策的影响，还受到整个金融紧缩，受到整个金融调控的影响也是比较大的。
    由于通货膨胀的持续居高不下，通胀的问题成为当前政府应对经济一个非常重要的课题。国务院采取多次加息，另外是提高准备金率，这样的政策实际上直接打向经济，如果我们处在金融环境极不宽松的环境下，处在流动性过于紧缩的情况下，打击经济中受到打击最大的是中小企业。
　　我们现在不太愿意讲这些话，好像我们采取的政策，现在的中小企业是不是受到打击比较大。现在各个情况表明，沿海企业、浙江企业带来的压力很大，出口受影响，市场需求大幅度下滑，包括相当一部分的建材企业。我们的建材和建材流通企业是改革开放以后迅速发展的，这其中大批的民营经济加入进来，可以说建材流通角度来说大大出问题。通过他们活跃的流通，给我们整个社会生活带来变化。这样一些情况使我们大量的企业出现问题。有一个数字，据报道，温州中小企业扩张倒闭的现象正在继续，目前大约20%-30%的企业陷入困境，有一部分处于停工或半停工状态，面临多方面的压力，企业的生存情况和经济压力受到国家调控政策的较大影响。整个建材流通行业，一方面受到出手大牙房地产进行严厉调控政策的房地产政策调控影响，另一方面还受到整个金融，国家控制通胀，金融紧缩，收紧银根的影响。所以我们建材流通企业恐怕面临的形势不是太落后。
　　第三个是我们自己的问题，自己的问题主要表现在建材流通企业市场现在是超规模扩张，超过警戒线。
    大家知道建材行业围绕房地产发展，近三十年快速发展。过去房地产好的时候，我们这种建材行业基本上处在不明的状态下，而且明年的建材和建材自己是通过技术核心更新换代，包括推行第一代节能利索的概念，每年的产品都有大大的更新。就是这样的话，我们也满足不了市场的需求。但由于我们采取了双向紧缩、双向调控的影响，我们很多企业都面临着一些问题。这个行业处在供应角度，很多都有自己的生存空间，情况发生变化以后，行业内竞争的剧烈程度要比过去剧烈的多。有一些竞争可以说是空前的白日化，去年我们在12月份成为出现过很典型的案例，这是北京很有名的店，居然之家、红星美凯龙，两家家具市场拼命的争夺我们的经销商，竞争到你死我活，如果经销商去那个店经营，你就不能在我这个店，经销商也没有办法。这样的一股竞争是空前的白日化，但是给我们的企业，给我们行业带来的伤害是非常大的。
　　再有一个问题是区域性差异化房产，中央的房地产调控政策都是这样，所有的地区都是这样。房产调控的政策，在不同地区的敏感程度不一样，所以给我们的建材和建材的流通企业经营战略的转变带来的影响，7月14日国务院开的会议，一线房地产调控，政府讲的初显成效，房价基本稳住了，在我们房价部分地区还有评价。但是二三线城市，甚至包括四线的系城镇，房地产价格在上涨。上升的原因是说，对开发商来讲，一线城市不好做，但是对于很多二三线，对于四线城市来说政策不敏感。我到各地去出差，很多人跟我讲，我们的房产根本没有发展起来，我现在不是降价的问题，是要涨价。说北京涨到三四万，我这三四千块钱，肯定是不行的。地方的政府希望涨价，特别是一些小城市。我们一般开发商讲面临的形式到了二三线开发房产，我们很多的建材商看到了这个机遇，行动很快。我们的行业很多搞材料的都是二三线的布局，一个很有名的企业，他跟我讲，我这五年间，我在中国的县域城市，乡下城市布置了15000多个网点，他这得有多大的实力，我基本上是让村村都有人卖我们的材料。他说我最终所有的目标是全中国所有得寸里都有我的网点，要有10万个网点。所以说建材行业他对市场的敏感程度，有时候比我们房地产企业的敏感程度还要高，因为他规模小，动作快。
    对行业的影响，很多领导讲到了城镇化的问题，中国现代化的两大目标，一大目标是城镇化，第二大目标是工业化，这两大目标在整个社会化进程中都取得了很大的进步，当然有人提出第三个目标，就是企业的资本化，美国企业2万多家上市公司，我们全部算起来一共2000多家，我们城市化的路和工业化的路发展很快。城镇化的发展，城市化的进程说实在的就我个人有一点儿出乎意料，第六次人口普查的时候，有一个数据是讲城镇化率通过第六次人口普查占到49.68%，基本上是50%。现在的城镇人口跟农村人口是一半一半，这是很了不起的数字。我们未来得发展，城镇化的速度很得加快。到2020年，我们要提高四个点，那就是要农村人口超过城镇人口。建材下乡政策的最终落实，对广大农村的住宅建设，对农村地区房地产的发展会带来极大的推动。我们的农村问题，北京、上海发展很快，从硬件来讲我们的城市都很漂亮，城市的功能发展很完善，但我们差的是农村，农村这一块说实话还是很落后。上一次开研讨会，有一个领导说，农村的住宅水平，农村居民的生活质量处在原始状态。这话我赞成，不说别的，就说卫生间，不说宁夏、新疆、青海，咱们到北京去看，随便去一个郊区，房山、怀柔，看农村的卫生间，最好的是用砖头在院子墙角盖一盖，最差的在一个角用点树枝档一档。建材下乡列入到整个国民经济政策当中，中小医院专门出台过。建材下乡本身，因为情况比较复杂，产业比较复杂，小产业特别多，给农民企业怎么补贴，补贴到什么程度，多大程度上改变农民的现有条件和生活环境。国务院六部委一直研究这个问题，政策也出了。
　9月份出台一个政策，专门出台一个试点政策，在宁夏和山东，试点的品种，当然我们协会提了四个品种，建筑材料，水泥、玻璃、涂料最后选了一种。试点政策推出以后，我们应该有一些影响。补贴给农民的量不是很大，最后宁夏落实到15顿水泥。我们向住建部领导多次汇报，他们非常希望今年或者明年能够扩大一些品种，再一个就是补贴率能不能和地方政府商量扩大一些。不管如何，建材下乡最终根本改善农民居住环境、生存条件，改变农民生活质量的重大战略决策。我觉得他在中国，我们的农村发展史上，我们社会现代发展史上一定有意义。我的办公室，经常有农村地区打电话，到底补贴多少，我到底是等还是不等。由于城镇化的目标，整个建材企业很积极。把农村市场作为建材企业和建材发展的重点机构之一，大家都在考虑。去年在全国搞了一个试点，我们协会自己搞了一个试点，试点是什么，企业自己拿出钱来，对农民进行补贴，很多企业都很积极。因为他本身就有一个促销机制，这样一结合很多企业做的很好。天津有一个试点，组织所有的经销商，只要是搞小城镇建设，只要是农民自己盖房，全部让利15%，到市场里来采购，或者给你送去，给汽车下乡、家电下乡补贴的差不多了。我们整个建材下乡的推动是将来建材行业的发展重心。
    中国农村的问题非解决不可，什么时候解决，怎么解决，这是我们现代化发展的非常重要目标。你去看看新疆、看看青海、再看看宁夏，再看北京的郊区。烂路、烂村镇，非常分散，干什么都不方便。北京的农村就是，一个村子里边有多少村子有储蓄所，有多少村子里边有农村医疗站，有多少村子里边有托儿所、敬老院，这些不解决怎么谈现代化。当然从现在来看，我个人来看，我们政府实际上有激烈动作。农村的问题是三把大钥匙，一把小钥匙，第一是放松户籍限制，我们已经明确，中小城镇居民户籍要进一步放松，彻底取消暂住证的歧视，而北京这样的大城镇太特殊。农民进入城镇提供了非常重要的制度保障。在过去新农村建设部门都有激烈的政策，我们的农村基层也很配合，中心村转移，他说我建一个大村，把周围边边角角的小村子迁移过来，这样的话农村的资源就会大量集中。比如说煤气管道，假如是两万人，你可以铺设，如果是两户人，你能铺设吗。社会新农村建设，将来就是这样，要走规模化、集约化的道路。
　　我们在搞建材政策推进的过程中，有一些记者跑来问我，他说是不是每家每户将来都要享受这个补贴？我说不是这样。每家农户，你说给两万块钱，不是成了扶贫。这么多年来通过扶贫，我们的扶贫人口每年都得减，这是一把小钥匙，建材下乡他要解决的，是让那些有条件，改善自己居住条件、居住质量的人，能够先解决自己的问题，而且通过这个扩大农村消费。我想青海的农民是农民，浙江的农民也是农民，福建的农民和广东的农民也是农民，假如在福建、广东、浙江最大限度的取得效益，那肯定是在这个地方，我们还要解决贫困地区的人口。最终三把大钥匙，加上一把小钥匙，我个人认为能解决这些问题。
　　房地产业是国民经济的基础产业，从全世界经济发展来看，任何一个国家最初的经济起步都是房地产带着整个经济往上爬，当然有人讲日本，日本城镇化已经没有问题，但现在遇到新问题，中国的情况不是，我们的城镇化还早，50%的人口，50%的人口都是农村人口，这个过程还相当漫长，所以房地产产业肯定是中坚产业，他对产业链的带动非常大。房地产是臭肉，闻起来臭吃起来香。老百姓买的房子容易吗，一个家庭经过多少年的奋斗，几代人的努力买了一套大房子，能不高兴吗。所以我说他是臭豆腐，想在北京地区买房子的人，不在少数，不管是居住需求还是改善性居住需求，只要房地产房价回落到一定程度，你看抢盘的人，不是少数。上一次专门为这个事做了调查，北京西四环的楼盘他卖的房价跟去年持平，没有降价也没有涨价。我看了之后非常震惊，这哪像房地产遇到困难，跟抢白菜一样抢，当然房子有好有差的，当然不是所有的楼盘。这说明什么，只要房价是合理的，想去买房子的人肯定是要去揭牌的。由于房地产是一个中坚产业，对于整个建材的产业链来说，对我们的影响也很大。我个人想法，随着房地产的发展，房地产和我们建材流通企业的发展，一定会继续持平。
　　随着房地产政策的逐步稳定，建材流通业也会持续向前发展。现在我个人看对房地产的严厉打击或者严厉的调控，目的不是要打击产业，是不得已而为之。我们希望房地产行业是一个健康、规范的、持续稳定发展的行业，不希望他暴涨暴跌。昨天有一位新闻记者说，国务院开了一个会主要是说目前房价回落的还不够，虽然稳住了，回落的还不够。我说你回落到什么价位就够了呢，你说现在的价位还不行，回落到什么时候。假如说北京地产，三万块钱一平米贵，差不多这个价，假如到一万平米，首先卡在银行，那就是美国的次贷危机轮到中国了，中国不能发生这样的次贷危机，这不仅仅是对中国经济的打击，是对全世界，就不会像美国对金融危机恢复的这么快。所以我个人认为，稳定房价，推动房地产，持续稳定、健康、安全的发展，才才是我们应当定的目标。如果这个大目标确认下来，我想我们的建材也会持续稳定安全的发展。
　　很多领导也讲了，也有利好，保证住房，“十二五”规划明确提出要建3600万套，3600万套这是很大的数字，这是一个很大的投入，这对于我们建材最大的利好不在于盖多少房，要盖多少，而在于政府立项、政府支持，政府投资。你这是有保证的，没有风险，也不会有多大契机。今年第一年1000万套保障性住宅，你要不开工，我们监督你。
　　房地产行业的发展将促进建材流通模式的转型升级，过去房地产开发商，快速的赚钱，加快盈利的速度。国务院出台房地产调控政策以后，开发商非常聪明，要尽量的扩大企业的盈利模式，所以很多企业开始给我们提供的是精装房。北京二环内没有新房，三环以内全是精装房。你的产业意味着是经营模式的转变，开发商品房模式，政府希望的都是精品房，拎包入住。这会造成一个影响，就像大卖场的模式，大卖场建设装修装饰材料都是卖给个人的，这样模式的转换，我们这个行业可能就要出现那样一种，以批发、采购为中心的大型的供给模式，以零售终端模式为主。我们学会也得研究，将来可能有一天，我们的城市都在推广，采购商不会到零售店买东西。城镇化的发展是房地产行业和建材行业发展的持续动力。